Le osservazioni di Legambiente alla variante PUA ex Villa Salata

Pubblichiamo di seguito le osservazioni presentate in comune sulla variante al P.U.A. ex Villa Salata.

Gli ampi spazi del parco e di ciò che rimane dell’edificio villa Salata e delle sue pertinenze rappresentano, nel cuore del paese di Limena, l’ultimo significativo spazio urbano non densamente edificato.

Non si tratta di un luogo qualunque, ma di quella porzione centrale del territorio comunale che fino ai primi anni 60 del secolo scorso ha ospitato la più grande azienda agricola di Limena, nella quale hanno trovato occupazione  tanti limenesi, circondata da una grande distesa di alberi da frutto delle specie più diverse, tipiche di questa fascia di pianura.

Si comprende pertanto che per storia recente, posizione centrale nel contesto abitativo sviluppatosi nel dopoguerra e ricchezza agronomica del suolo, la progettazione urbanistica di questo quadrante rappresenta l’ultima occasione da parte dell’amministrazione pubblica di indirizzare l’analisi e lo sviluppo del territorio urbano verso un percorso virtuoso di qualità.

Constatiamo con rammarico, anche in questa occasione, come vi sia invece una rinuncia a priori da parte degli amministratori a gestire la pianificazione con uno sguardo attento al contesto socio ambientale, ai bisogni della cittadinanza e alle potenzialità della Limena che immaginiamo/vorremmo tra venti o trent’anni.

La sede opportuna per riconsiderare il ruolo di quest’area di pregio con valenze artistiche, storiche e ambientali doveva essere l’iter di approvazione del P.A.T., il Piano di Assetto del Territorio. Ma, come non si volle intervenire allora, anche oggi si lascia l’iniziativa al privato, assecondando passivamente le sue richieste. Non si capirebbe altrimenti la scelta di questa amministrazione di non lasciar decadere il precedente accordo di programma (decadenza per decorso dei termini: il privato aveva 10 anni per realizzare quanto pattuito), accordo all’epoca giustamente contestato proprio da chi ora guida il paese.

La decadenza del precedente accordo di programma avrebbe messo il comune nelle condizioni di rinegoziare da zero l’intero intervento alla luce del nuovo contesto normativo e di mercato: l’accordo precedente era infatti “viziato” dall’euforia del mercato che all’epoca si trovava nel pieno della “bolla” dei valori immobiliari (che sarebbe scoppiata poco dopo con lo scandalo dei mutui sub-prime e la conseguente stretta creditizia) e fortemente condizionato da un indice edificatorio che riconosceva al privato la maggior onerosità del recupero degli edifici esistenti rispetto ad una nuova costruzione.

Ex villa Salata 2

In questi dieci anni lo scenario è completamente cambiato:

 – il mercato immobiliare è crollato e la timida ripresa di questi mesi è quanto mai selettiva: oggi premia offerte di tipologie abitative in grado di contemplare qualità costruttiva, contesto gradevole e facile accesso a servizi ed esercizi di prossimità. Abbiamo sotto gli occhi ogni giorno l’abnorme offerta immobiliare di abitazioni, anche di nuova realizzazione, che giacciono invendute da anni perchè non riescono ad incrociare le attuali richieste di mercato.

la normativa sulle ristrutturazioni si è ampliata ed affinata anno dopo anno: da una detrazione del 36% sul valore delle ristrutturazioni siamo arrivati al 50%, al 65% per le opere di riqualificazione energetica, al 85% per le opere antisismiche, fino alla novità di quest’anno del bonus ristrutturazioni riconosciuto anche per le opere di sistemazione di giardini e terrazzi, anche condominiali. Tutti crediti cedibili dal costruttore in capo all’acquirente o agli istituti di credito nel caso di impossibilità di recupero fiscale da parte di soggetti rientranti nella “no tax area”. Con questa normativa fiscale il recupero di un immobile abbandonato da più di cinquant’anni non rappresenta più quell’impegno gravoso come poteva essere solo dieci anni fa.

Queste considerazioni avrebbero dovuto indurre l’amministrazione a far decadere il PUA precedentemente adottato per rinegoziare da zero l’accordo con il privato. 

Invece, non solo si è disatteso questo passaggio, ma si è concesso il benestare ad un nuovo accordo di programma proposto dal privato che non ha nessuna indicazione di un evidente interesse pubblico prevalente e riconoscibile, elemento indispensabile per dare legittimità all’accordo stesso.

Il fatto che il nuovo accordo preveda minor volumetria in cambio della mancata realizzazione della piazza prevista a carico del privato dal PUA vigente non può in alcun modo considerarsi una condizione che soddisfi un interesse pubblico prevalente.

 

Per tutte le ragioni sopra riportate si chiede la revoca della deliberazione del C.C. n. 11 del 24/4/2017.

 Secondariamente alle considerazioni sopra esposte, entrando nel merito dell’accordo, presentiamo le seguenti osservazioni:

 

  • Risulta evidente che la previsione di due torri alte 24 metri alle spalle della villa denota come il piano sia completamente fuori scala rispetto alla conformazione del centro abitato, tanto da risultare disarmonico e sproporzionato. Pur riconoscendo in questa scelta il corretto obiettivo di una riduzione del consumo di suolo vergine, in questo contesto urbano l’altezza e la conformazione stessa delle torri vanno a compromettere definitivamente la bellezza della villa e delle strutture oggetto di recupero, che dovrebbero invece rapportarsi in modo armonico con i nuovi edifici. Oltre che sul piano prospettico l’inserimento delle torri rappresenterebbe un serio problema per il cono d’ombra che si allungherebbe verso le abitazioni presenti all’esterno del lotto di intervento;
  • Dopo gli episodi alluvionali degli ultimi anni, appare evidente che non è più sufficiente prevedere la semplice invarianza del rischio idraulico, come richiamato nell’accordo, ma vanno previsti invece interventi mirati a consentire una forte diminuzione del rischio idraulico oggi esistente.
  • La variante introduce un’ulteriore forzatura urbanistica nel punto in cui prevede la possibilità di una destinazione d’uso per servizi di natura socio-sanitaria: l’accesso a questi servizi creerebbe un ulteriore incremento di traffico veicolare all’interno di una viabilità d’area che già con il PUA in vigore appare estremamente critica e sottodimensionata.

Ex villa Salata

Al netto di quanto già illustrato, anche da questa variante si deduce che il privato propone un accordo senza avere un’idea chiara (e forse anche una consapevolezza) sulla tipologia e i tempi di realizzazione dell’intervento.

La proposta di accordo sottoposta all’amministrazione è palesemente finalizzata a preservare quanto già ottenuto con il PUA vigente, sebbene non realizzato nel corso di questi ultimi dieci anni. In questo senso anche la previsione della destinazione d’uso per servizi di natura socio sanitaria e l’inserimento di tre nuovi distinti termini differenziati per il completamento urbanistico del PUA appaiono ulteriori vantaggi a beneficio della sola parte privata, che beneficerebbe in questo modo di un più ampio sbocco di mercato senza un impegno definitivo e risolutivo sui tempi di completamento dell’intervento nell’area oggetto di accordo.

Riteniamo pertanto opportuno invitare l’amministrazione comunale a revocare la delibera e di adoperarsi per una effettiva sinergia di intervento pubblico/privato con comuni finalità di riqualificazione, individuando a priori gli obiettivi minimi in grado di garantire l’effettivo interesse pubblico prevalente e riconoscibile,  magari con un percorso di progettazione partecipata che coinvolga la cittadinanza.

Tale percorso  permetterebbe la condivisione di informazioni, percezioni, esigenze, e più in generale, conoscenze implicite ed esplicite dei diversi attori e portatori d’interesse, per farle diventare un “patrimonio di progetto”.

Una sinergia di intenti ed obiettivi che potrebbe offrire anche la possibilità di partecipare ad uno dei numerosi bandi per l’accesso a fondi strutturali stanziati proprio per interventi di riqualificazione urbana caratterizzati da criteri di sostenibilità sociale ed ambientale.

 

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